炒股杠杆 上海试点房屋养老金，此前老房改造依赖房屋维修基金和国家补贴
发布日期：2024-10-16 22:54 点击次数：121
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伴随着我国住房步入存量时代，谁来出资维修、维护房屋安全，成为近期备受关注的话题。
近日，住房和城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，目前正在上海等22个城市试点。其中，“房屋养老金制度”引发市场热议。
随后，住房和城乡建设部直属期刊出版单位建筑杂志社发布社评，对此做出了详细的解读。该篇社评称，实际上每位购房者买房时都按建安成本 5～8%缴纳了“房屋维修基金”，其在保障小区日常安全运转中发挥了重要的作用，但因数量十分有限，已难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新需要。
该篇社评表示，而房屋养老金制度试点的重点，是政府把公共账户建立起来，“养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。”
上海市市长龚正近日公开表示，今年将先行在浦东等区开展试点，明年将在全市范围推开。
老房改造钱从哪来？
距离繁华的徐家汇商圈不远之处，徐汇田林板块已形成了成熟的居住区。这一带生活设施便利、商业配套齐全，不过不少小区楼龄已超20年，安全管理的重要性凸显。
8月26日，时代周报实地探访发现，位于徐汇田林板块的华鼎小区支起了脚手架，地上堆满了涂料。一些工人吊在钢丝绳上，粉刷着楼栋外立面。
“小区建成于2000年。时间久了，装饰条会松动，掉下来的话会砸到车或者人。目前，不安全的装饰条计划全部拆了换新。小区一号楼目前正在更换装饰条，涂刷外墙。”华鼎小区居委会工作人员张丽对时代周报表示。
张丽称，该小区迄今已有不少小修小补，包括换电梯、换水管以及此次的翻新，均是调用的房屋维修基金。
徐汇宜山路某小区居民王华对时代周报表示，其所在小区的房屋维修基金的运行模式为“业主交存、专户管理、专项使用”。
“我在买房的时候缴纳了约3000块钱的房屋维修基金，整个小区的房屋维修基金初始金额约为一千万元。”王华称，维修金的调用需要业委会正、副主任盖章。如需调用维修金，涉及资金在5万元以下的情况，需要取得业委会半数票数以上的同意。涉及资金超过5万元的情况，业委会将组织召开业主大会，需要取得业主大会2/3票数以上的同意。
他表示，小区已历经数次大的翻修改造，翻修资金部分来自房屋维修基金，部分来自国家补贴。
“比方说，我们换电梯的时候，每台电梯国家补贴10万元，其他的资金我们自己出。之前我们换管道的时候，自己承担90万元，其他的资金由国家承担。之前我们小区电源设备老化了，经常停电，后面小区有个‘光明工程’，把电源设备全部换掉了，全部是国家出钱。此外，我们小区还经历了老旧小区改造，这部分资金是国家补贴60%，我们自己出40%。”
王华称，尽管小区几次大的翻修支取了不少资金，但房屋维修基金账户余额不降反增，现在已经涨到了约2500万元。这主要由于房屋维修基金管理得当，通过各种方式创收。比如住房出租费用和停车费等收入，都会打入维修金账户。
不过在数名受访上海市居民看来，房屋维修基金的使用由业主高度自治，资金使用效率和管理能力参差不齐。在有些小区，房屋维修基金经支取后余额告急，推进续筹的难度也较大。
此外，王华指出，面对重大公共支出，每个业主的想法不一样，取得业主大会2/3的票数同意非常困难，要动用房屋维修基金很难。“比方说，电梯年龄使用年限超过15年后就有安全隐患。但有很多业主不愿意出钱维修、更换电梯，因为他住在一层，觉得这个费用不应该分摊到他。”
“我觉得国家再设一个房屋养老金公共账户，由政府统管，这样就可以解决各个小区的维修问题是一个好事，是个好事。关键在于，要建立有效的监督机制，合理使用这笔钱。”王华表示。
不加重业主负担
在8月20日的上海市十六届人大常委会第十五次会议(扩大)上，上海市市长龚正指出，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。
龚正表示，作为应对，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。
据上观新闻2021年的报道，上海市房管局的数据显示，本市共有维修资金已划转至业主大会银行账户的商品住宅小区共7731个。其中，维修资金余额低于30%警戒线的商品住宅小区共300多个，占3.88%。
上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房屋养老金制度就如同个人养老金制度一样，由“三支柱”、个人与公共账户构成。第一支柱就是住宅公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集的，要查漏补缺、追溯补齐；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等，这些进入公共账户；第三支柱是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老金补充。
上海市房管局官方微信近日转发文章对房屋养老金制度进行解读，文章落款为中央财经大学教授、法学院院长尹飞。“房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。”尹飞表示。
他称，建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。
尹飞表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
(文中王华、张丽为化名炒股杠杆。)